Le dossier d’information
Conformément aux modalités de la concertation définies par la délibération n°2022-093 du Conseil municipal du 15 juillet 2022 relative à la définition des objectifs du projet et des modalités de concertation préalable à la création de la Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) Rossel Leclerc et la délibération n°2022-06-28_2849 du Conseil Territorial de l’EPT Grand Orly Seine Bièvre du 28 juin 2022 relative à la définition des objectifs du projet et des modalités de concertation préalable à la création de la Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) Rossel Leclerc.
Les délibérations
- La délibération n°2022-093 du Conseil municipal du 15 juillet 2022 relative à la définition des objectifs du projet et des modalités de concertation préalable à la création de la Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) Rossel Leclerc.
- La délibération n°2022-06-28_2849 du Conseil Territorial de l’EPT Grand Orly Seine Bièvre du 28 juin 2022 relative à la définition des objectifs du projet et des modalités de concertation préalable à la création de la Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) Rossel Leclerc.
Le plan de situation
Le plan du périmètre étudié
La notice explicative fixant les objectifs du projet
Les objectifs de la requalification
Actuellement constitué par un tissu et des fonctions très hétérogènes, cet îlot est inscrit dans une logique de restructuration, qui doit satisfaire plusieurs objectifs :
- Construire une nouvelle école primaire, en réalisant une réhabilitation et extension de l’école maternelle Jean Zay existante.
- Remédier à la dégradation du bâti rue du Général Leclerc, constitué en partie d’habitat insalubre irrémédiable
- Créer une nouvelle offre de logements dans le respect du principe de mixité sociale et cohérente avec le parc de logements de la ville
- Conforter le tissu commercial de proximité, dans un secteur géographiquement central mais à l’écart des principaux pôles commerçants de la commune.
- Embellir la ville, valoriser l’histoire et le patrimoine du quartier et réaliser un projet de grande qualité architecturale et environnementale.
- Participer à la qualité des espaces publics et paysagers, favoriser les circulations douces, s’inscrire dans des espaces publics apaisés, en respectant les prescriptions de l’OAP n°5 prévues au Plan Local d’Urbanisme.
- Intégrer une démarche environnementale poussée en utilisant la trame verte comme une composante essentielle du projet urbain.
- Concevoir un projet urbain d’ensemble harmonieux.
Le programme prévisionnel des constructions du secteur prévoit :
- la création d’une nouvelle école élémentaire, en lieu et place de l’école Pierre Brossolette et la réhabilitation partielle de l’école maternelle Jean Zay
- la réalisation de programmes de logements, afin de répondre aux besoins de logement
- des commerces en pied d’immeuble
- des espaces végétalisés dont une partie en pleine terre (en lien avec l’OAP n°5 dît Ruban vert)
En sus du programme prévisionnel des constructions, les enjeux en matière de mobilités douces à l’échelle de l’ilot et plus largement du quartier, sont aussi posées
Une nouvelle école élémentaire
L’école élémentaire Brossolette à déplacer et la création de nouvelles classes
L’Ilot est actuellement occupé par une école maternelle sur la partie nord et le long de la rue de la Convention. Cette école maternelle est conservée et en partie réhabilitée. Une nouvelle école élémentaire est à construire en cœur d’ilot afin de former avec l’école maternelle un groupe scolaire.
Cette école élémentaire sera construite pour libérer des locaux actuellement occupés par l’école élémentaire Pierre Brossolette dans la rue du même nom. Elle est donc réalisée pour remplacer cette dernière. De plus, ce déplacement permettrait de faciliter les trajets des familles ayant des enfants en maternelle et en primaire.
Cette opération permet ainsi de répondre au plus près aux besoins de l’école et créer des espaces adaptés et modernes. Elle permettra également de mettre fin à une occupation sur un terrain partagé avec un lycée et appartenant à la région. A ce jour, l’emprise du nouveau groupe scolaire comprenant l’extension de l’école maternelle existante réhabilitée et de la nouvelle école élémentaire n’est pas encore validée.
Une étude de programmation est en cours d’élaboration pour définir les besoins en classes et la faisabilité d’un nouveau groupe scolaire sur l’ilot Rossel/Leclerc.
L’aménagement de l’ilot doit permettre de créer une offre de logements mixte et diversifiée, en réponse aux besoins des habitants de la commune.
La programmation des logements devra ainsi répondre aux caractéristiques suivantes :
– 30% à 40% de logements locatifs sociaux
– Une offre en bail réel solidaire (BRS) ou en accession sociale
– Une offre en accession privée
La création de commerces
En matière de commerce, le projet prévoit des commerces en pied d’immeuble. La programmation sera définie en fonction de l’environnement, pour la qualité de vie du quartier afin d’assurer sa viabilité et sa pérennité. Ceux-ci pourraient être situés en priorité sur la rue Leclerc, compte tenu de la présence de quelques cellules commerciales sur cette rue.
L’opportunité et la viabilité de commerces supplémentaires sur ce secteur pourraient être étudiées.
Des espaces végétalisés dont une partie en pleine terre (en lien avec l’OAP n°5 dît Ruban vert)
La création d’un cœur d’ilot vert va permettre de desartificialiser l’ilot. En effet ce dernier, mise à part quelques espaces de pleine terre, est artificialisé sur sa majeure partie posant des problèmes d’écoulement et d’infiltration des eaux pluviales.
Vers un projet urbain d’ensemble cohérent
Une étude de faisabilité menée par les services de la ville a permis de dégager deux scénarii servant de base de réflexion à la concertation préalable relative à la création de la ZAC Rossel Leclerc.
Ces scénarii permettent de définir la capacité de construction prévisionnelle et la forme urbaine du projet urbain en tenant compte du nouveau groupe scolaire.
Un premier scénario conserve certains pavillons côté rue Rossel. Le gabarit des immeubles est plus bas que dans le scénario 2 en privilégiant un épannelage côté rue du Général Leclerc.
Le second scénario privilégie un projet qui utilise tout le foncier de l’ilot. Les gabarits des immeubles sont adaptés à leur environnement en s’adaptant aux gabarits des avoisinants et à la présence de l’hôpital de Bicêtre à l’Ouest côté Rossel.
Insertion environnementale et prescriptions architecturales
Les grands objectifs environnementaux
Ce projet vise l’exemplarité environnementale notamment dans la qualité des constructions et la gestion de l’eau et des déchets :
- gestion des eaux pluviales sur le site du projet,
- utilisation d’éco-matériaux participant à la lutte contre la déforestation,
- éclairage extérieur performant,
- ambiance architecturale locale et utilisation de matériaux en filières courtes,
- utilisation économe de l’espace, gérable dans le temps,
- favoriser la nature dans l’espace extérieur
- la valorisation de la biodiversité locale (prairies, fourrés arbustifs..) et le maintien d’une épaisseur végétale sur dalle,
- identifier les accès possibles au site et proposer la solution la plus adaptée au regard des besoins en interconnexions avec le reste de la commune, de la sécurité et de la fonctionnalité, en favorisant les circulations douces.
Une performance énergétique incitant la construction de bâtiments à faible consommation énergétique sera également proposée. Cette faible consommation énergétique serait assurée grâce à une structure évolutive des bâtiments, une sobriété des matériaux de construction, ainsi que la prise en compte de la règlementation thermique. La conception des bâtiments pourrait également être bioclimatique en assurant la compacité des volumes et en intégrant les énergies renouvelables ainsi que les matériaux à faible impact écologique.
De plus, la ville souhaite qu’une certification CERQUAL permette d’encadrer cette volonté de forte performance énergétique des futures constructions de logement.
Parti architectural
La volonté de la commune est de mettre la priorité sur l’insertion du projet dans son environnement. L’équilibre devra être trouvé entre cette volonté et la viabilité économique du projet.
Le principe de composition recherché sera celui d’une architecture à la fois lisible et présente dans l’espace public et qui s’intègre au tissu urbain environnant. Les éléments des bâtiments ainsi que leurs proportions correspondraient à une architecture locale transposée dans une écriture contemporaine.
Le choix des matériaux de construction doit être effectué de manière attentive pour assurer la parfaite intégration avec les bâtiments historiques et sera validé par l’ABF. Ainsi l’utilisation de la couleur sur les façades doit être justifiée par la volumétrie du projet ou les matériaux utilisés. Il doit être recherché un traitement harmonieux de toutes les façades.
Le projet doit être adapté à la réalité du terrain (topographie, accès, orientation, perspective, etc…) et devra s’adapter et être complémentaire avec les espaces publics à proximité auquel il se raccordera. Une attention toute particulière devra être apportée au traitement des rez-de-chaussée (transition entre le sol et le bâtiment, l’espace public et l’espace privé). La pente naturelle de la rue devra être prise en compte : des accès de pleins pieds sont demandés et une intégration architecturée de la pente au sein de la façade est souhaitée.
L’alignement des immeubles sur la rue du général Leclerc, prévu par l’OAP n°4 sera accompagné d’un traitement qualitatif des espaces publics et des limites environnant l’ilot.
Ces limites seront conçues pour assurer la transition entre l’opération et les quartiers et équipements environnants, et pour intégrer l’ilot aux réseaux des liaisons douces (piétonnes et vélos), notamment celle prévues dans le cadre de l’OAP n°5 « Ruban vert ».
Le potentiel du site sera mis en valeur grâce au traitement paysager qualitatif des espaces publics et des espaces verts du projet.