Les documents d’urbanisme

La requalification de l’îlot Rossel Leclerc inscrite dans le PLU dès 2015

La Ville du Kremlin-Bicêtre a approuvé la révision de son Plan local d’Urbanisme (PLU) au Conseil municipal du 17 décembre 2015 pour permettre la réalisation de son développement urbain à horizon 2030.

Le PLU porte ainsi sur plusieurs objectifs régionaux fixés par le SDRIF aux nombres desquels figurent, l’intensification de la ville, l’articulation du développement urbain avec celui des transports collectifs, l’amélioration de la qualité de vie dont notamment des espaces naturels de la ville. 

Ainsi, la ville a pour objectif de faire face aux faibles potentialités foncières disponibles, de donner la maitrise d’une évolution urbaine, en proposant des aménagements de qualités répondant aux besoins présents et futurs de ses habitants.

L’ilot Rossel Leclerc fait plus spécifiquement l’objet d’une Orientation d’Aménagement et de Programmation « La requalification de l’îlot Rossel/Leclerc et l’intégration d’un nouvel équipement » (OAP n°4), et d’un règlement de zone pour encadrer son évolution future.  Il est aussi situé dans le périmètre de l’OAP « Ruban Vert » (OAP n°5) du PLU.

Contraintes réglementaires du PLU – Zone UCa

L’ilot Leclerc fait également l’objet d’une règlementation de zone dans le PLU.

Il est classé en secteur UCa qui correspond à un secteur mixte d’habitat majoritairement collectif et d’activités caractérisé par une implantation des constructions à l’alignement.

L’OAP n°4 du PLU « La requalification de l’îlot Rossel/Leclerc et l’intégration d’un nouvel équipement »

L’ilot Leclerc s’inscrit dans les périmètres d’actions des Orientations d’Aménagement et de Programmation du PLU approuvé avec l’OAP n°4 « La requalification de l’îlot Rossel/Leclerc et l’intégration d’un nouvel équipement » dans le but d’encadrer son évolution future.

Ces orientations d’aménagement ont pour objectif la construction de logements neufs dans un esprit de mixité et visant une amélioration des conditions d’habitat sur ce secteur.

Elles prévoient un traitement fort de l’angle Rossel/Leclerc et une continuité bâtie le long de la rue du Général Leclerc. La ville entend maintenir une diversité des fonctions grâce à une nouvelle offre de logements constituée notamment de logement social, et souhaite adapter les équipements scolaires.

L’OAP n°5 du PLU « Le ruban vert »

L’ilot est situé sur le linéaire du ruban vert qui a pour objectif de créer une continuité d’aménagements paysagers entre le parc du Coteau à Arcueil et le parc Kellermann à Paris. Ce projet de trame verte consiste à créer une continuité largement végétalisée générant une identité paysagère en valorisant les espaces existants et en aménageant de nouveaux espaces minéraux, végétaux ou mixtes.

Les Schémas supra-communaux de planification

• Le Schéma Directeur d’Ile-de-France

Révisé et approuvé en 2015, le PLU du Kremlin-Bicêtre répond aux objectifs fixés par le Schéma Directeur d’Ile-de-France Le PLU du Kremlin-Bicêtre notamment l’intensification de la ville, l’articulation du développement urbain avec celui des transports collectifs, l’amélioration de la qualité de vie dont les espaces naturels de la ville.

• Le SCOT

En cours d’élaboration, l’approbation du SCOT est prévue au premier trimestre 2023. Pour plus d’information : https://scot.metropolegrandparis.fr/comprendre-le-scot/

• Le Plan Local d’Urbanisme intercommunale

En cours d’élaboration, son approbation est prévue en 2025.

Les objectifs de création de logements sociaux du Programme Local de l’Habitat

L’Etablissement Public Territorial Grand Orly Seine Bièvre a adopté, le 14 décembre 2009, un PLH d’une durée de 6 ans (2010-2015).

Sur 7 355 logements programmés dans le PLH, dont 4 838 logements familiaux neufs (parmi lesquels : 49% de logements sociaux, 47 % de logements en accession, 3% en accession sociale à la propriété et 1% de locatif libre), ce sont 7 416 logements qui ont été réalisés, dont 24% de logements livrés par le Kremlin Bicêtre.

Actualisé en juin 2015, le PLH prévoit dans son axe n°2, un objectif favorisant l’accès et le maintien des habitants dans un habitat de qualité. Cela passe par l’amélioration et la réhabilitation du parc privé existant en identifiant les problématiques et en mobilisant les outils adaptés. Ainsi, la procédure de résorption de l’habitat insalubre-RHI constitue un outil indispensable.

Le PLH a été prolongé pour la période 2016-2017 et encourage à « Travailler à une meilleure articulation entre lutte contre l’habitat dégradé et stratégie foncière en mobilisant des outils tels que la Résorption de l’habitat insalubre (RHI) ».

A noter également que le diagnostic du PLH 2016-2017 indique la localisation des situations d’habitat dégradé. Elles restent principalement concentrées dans plusieurs secteurs comme l’avenue de Fontainebleau au Kremlin-Bicêtre où les fragilités sociales sont plus aiguës avec un indice de décrochage IRIS au niveau « Vigilance ».

Les objectifs de la politique de la ville et de l’ANAH : lutte contre l’habitat indigne

Dans le cadre de sa politique de l’habitat, L’Etablissement Public Territorial Grand Orly Seine Bièvre s’est également engagée aux côtés de ses villes-membres et de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), dans un programme d’intérêt général (PIG) « habitat dégradé » d’une durée de 5 ans, qui a pris effet le 2 décembre 2013, pour prendre fin le 02 décembre 2018.

L’enjeu est notamment de « Lutter contre l’habitat indigne et très dégradé en améliorant le confort pour la santé et la sécurité des occupants (travaux de mise en sécurité, diagnostic plomb, etc.) »

Sur les données du « Parc privé potentiellement indigne » (PPPI) 2007 pour le territoire du Val de Bièvre, le PIG indique que la ville du Kremlin-Bicêtre présente un risque d’indignité des résidences principales du parc privé environ deux fois plus élevé que le PPPI de la CAVB (7,7% contre 4,20%).

La résorption de l’habitat insalubre sur l’ilot Leclerc s’inscrit également dans les objectifs de l’ANAH.

Résorption de l’habitat insalubre 

Le constat de l’habitat insalubre concerne la copropriété assise sur la parcelle cadastrée Section C numéro 239, sise du 68 au 72 rue Général Leclerc et a été engagé depuis de nombreuses années.

Le Préfet a pris les arrêtés d’insalubrité pour imposer aux propriétaires de remédier à cette situation de risques sanitaires et de sécurité. Ces derniers n’ont pas pris les mesures imposées.

La nécessité de traiter ces situations d’insalubrité a justifié le recours par les services de l’Etat à des arrêtés d’insalubrité enjoignant aux propriétaires de remédier aux situations d’insalubrité remédiables et des situations d’insalubrité irrémédiables. L’importance et la gravité des désordres de l’immeuble du n°72 rue du Général Leclerc, a entraîné la désignation d’un expert par ordonnance du Tribunal Administratif de Melun en date du 2 août 2016 à la requête de la commune du Kremlin-Bicêtre. Un arrêté de péril imminent a ensuite été pris par le Maire en date du 2 août 2016.

A ce jour les situations d’insalubrité et de périls persistent, sur une partie de la copropriété située du 68 au 72 rue Général Leclerc, en raison de l’abandon de la gestion des parties communes de ladite copropriété et en l’absence d’intervention des propriétaires pour remédier à l’état de péril et d’insalubrité.

2 arrêtés d’insalubrité irrémédiable :

• Un arrêté préfectoral n° 2008/5029 en date du 2 décembre 2008 déclarant insalubre à titre irrémédiable le logement aménagé escalier gauche, au 1er étage porte droite dans la cour située au fond du couloir droite de l’immeuble sis 68, rue du Général Leclerc au Kremlin Bicêtre – 94270
• Un arrêté préfectoral n° 2010/6641 en date du 20 septembre 2010 déclarant insalubre à titre irrémédiable l’immeuble sis 72, rue du Général Leclerc au Kremlin Bicêtre – 94270.

1 arrêté de péril grave et imminent :

• Un arrêté préfectoral n° 517 en date du 18 août 2016 déclarant en situation de péril grave et imminent l’immeuble sis 72, rue du Général Leclerc au Kremlin-Bicêtre – 94 270.

A noter qu’une autre adresse le n°74 rue Général Leclerc est concernée par de l’insalubrité mais dans une moindre mesure. Néanmoins, une chute d’une corniche sur la voie publique au n°74 rue du Général Leclerc a été constatée dans la nuit du 18 septembre 2021. Un courrier de la Ville a été transmis aux copropriétaires et au syndic bénévole pour demander une mise en sécurité de la toiture. A défaut, la commune engagera des travaux d’office.

Tous les lots de copropriété de l’immeuble situé au n°70 rue Général Leclerc, au sein de la copropriété assise sur la parcelle cadastrée Section C numéro 239, sise du 68 au 72 rue Général Leclerc, ont fait l’objet d’une acquisition par l’EPFIF.

Une procédure déclaration d’utilité publique pour résorption de l’habitat insalubre (DUP RHI) au n°72 rue du Général Leclerc

Une procédure de demande de déclaration d’utilité publique pour résorption de l’habitat insalubre (DUP RHI) a été engagée concernant le n°72 rue du Général Leclerc par délibération du Conseil municipal du 28/06/2021. Un arrêté préfectoral a été pris le 01/10/2021 et fait l’objet d’un affichage depuis le 18/10/2021 pour une durée de 2 mois.

L’immeuble situé au n°72 rue du Général Leclerc est inclus dans la copropriété sise du n°68 au n°72 rue du Général Leclerc. Il a fait l’objet de 2 arrêtés préfectoraux d’insalubrité irrémédiables en 2008 et en 2010, et d’un arrêté préfectoral de péril grave et imminent en 2016.

En application de l’article L511-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, par délibération du 28 juin 2021, le Conseil municipal a approuvé  le dossier de demande de déclaration d’utilité publique – Résorption de l’Habitat Insalubre (RHI) ci-annexé, et autorisé le Maire ou son représentant désigné à saisir la préfecture et à signer tous les actes et documents nécessaires à la mise en œuvre de la présente délibération et tout document y afférant.

La déclaration d’utilité publique pour Résorption de l’Habitat Insalubre a été prononcée par le Préfet au bénéfice de l’Etablissement Public Foncier Ile de France qui mènera à bien la procédure d’expropriation en vue de l’acquisition de l’immeuble sis 72 rue du Général Leclerc et en application de l’article L.511-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Un arrêté préfectoral n°2021/03515 a été pris le 1^er octobre 2021. Ce dernier fait l’objet d’un affichage et a fait l’objet d’une publication dans les journaux Le Parisien 94 et Les Echos le mercredi 13 octobre 2021 (cf. ANNEXE)

A noter que la situation d’urgence caractérisée par les risques sanitaires et de périls (au titre des Codes de la Santé Publique et Code de la Construction et de l’Habitation) a conduit à cette DUP RHI pour la seule copropriété du n°72 rue du Général Leclerc pour permettre d’acquérir les logements insalubres, menaçant ruine, avec interdiction d’habiter de manière partielle ou total (péril).

Compte tenu des acquisitions déjà réalisées par l’EPFIF dans cette copropriété, la DUP concerne huit lots de copropriété insalubres à acquérir (appartement, chambre, local, …).

La commune a procédé à l’évacuation de tous les occupants de l’immeuble du 72 rue du Général Leclerc le 22 juillet 2019 et sécurisé l’immeuble.